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Herr Sven Schmid

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Auf einen Blick: Vorteile einer Pflege-Immobilie für Kapitalanleger

Bild: PflegeImmobilie2

Sie interessieren sich für eine rentable und langfristig sichere Kapitalanlage? Dann ist ein Appartement in einem Pflegeheim bestimmt das Richtige für Sie.
Die häufigsten Fragen und wichtigsten Informationen haben wir für Sie in der nachfolgenden Übersicht zusammengefasst.

Hohe Standortsicherheit

Vor Erstellung eines Pflegeheims wird eine aufwendige Standortanalyse erstellt. Nur wenn die Bevölkerungsstruktur und der lokale Pflegemarkt den wirtschaftlichen Betrieb des Pflegeheims belegen, wird das Objekt erstellt. Neben den Investoren haben natürlich auch der Betreiber und die Gemeinde ein vitales Interesse am wirtschaftlichen Erfolg des Pflegeheims. 

Hohe, langfristige Mietsicherheit und Inflationsschutz

In einem klassischen Zinshaus hängt die Mietzahlung vom jeweiligen Bewohner/Mieter ab. Bei einem Pflegeheim pachtet der Betreiber das gesamte Pflegeheim für mehrere Jahrzehnte. Aus der Pacht erhält der Investor pünktlich seine Miete. Der Mietvertrag ist indexiert, die Miete wird also automatisch in regelmäßigen (i.d.R. fünfjährigen) Intervallen angepasst (Inflationsschutz!).
Die Mietzahlung erfolgt auch, wenn das eigene Appartement nicht bewohnt sein sollte.

Die Betreiber der von uns angebotenen Pflege-Immobilien zeichnen sich durch eine gute bis sehr gute Bonität und jahrzehntelange Erfahrung aus. Diese Erfahrung drückt sich darin aus, dass der jeweilige Betreiber nicht nur ein, sondern viele Pflegeheime betreibt.

Daneben sind Pflegeheimbetreiber im Vergleich mit Privat-Mietern in der Regel deutlich solventer. Der Betreiber selbst hat ebenfalls ein sehr geringes Mietausfallrisiko. (siehe "Staatliche Förderung von Sozial-Immobilien").

Miete auch für Gemeinschaftseigentum

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilte Immobilien unterscheiden fast immer zwischen dem Sondereigentum (Ihr Appartement) und dem Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Flur, ggf. Dachboden, etc.). Bei einer klassischen Eigentumswohnung erhalten Sie in der Regel nur auf die Fläche Ihres Appartements (Sondereigentum) Miete.

Bei einem Pflegeheim erhalten Sie auch für das Gemeinschaftseigentum Miete.

Kein Ärger mit Mietern

Bei klassischen Zinshäusern besteht das Risiko von Rechtsstreitigkeiten mit säumigen Mietern, Zwangsräumungen oder Mietnomaden. Diese Risiken sind bei Pflege-Immobilien deutlich geringer bzw. nicht existent.

TOP-Bausubstanz

Unsere Objekte werden in der Regel neu erstellt und nach neuestem Standard erstellt.

Kein Fertigstellungsrisiko

Das Fertigstellungsrisiko entfällt, weil unsere Investoren auch bei Neubauvorhaben grundsätzlich erst nach Fertigstellung und Abnahme zahlen. Das Objekt wird "löffelfertig", also betriebsbereit übergeben.

Attraktive Mietrendite

Die Renditen unserer Pflegeheim-Appartements liegen zwischen 5,2 bis 5,7 %, bezogen auf den Kaufpreis.

Staatliche Förderung von PflegeImmobilien = Mietsicherheit

Der Betreiber erhält die Miete von den Bewohnern, sie ist Bestandteil des Pflegesatzes (Kosten für Personal, Speisen, Unterbringung, etc.)

Falls der Bewohner die Kosten für seinen Pflegeplatz nicht aus seinen Einkünften (Rente, Pflege­versicherung, Vermögen) bestreiten kann, erhält der Betreiber auf Basis eines Versorgungsvertrags nach § 72 SGB XI die Differenzkosten von den zuständigen Sozialversicherungsträgern.

Entsprechend niedrig ist das Einnahmeausfallrisiko für den Betreiber und damit das Mietausfallrisiko für den Investor.

Positive Pflegemarkt-Entwicklung

Pflege zählt zu den letzten Wachstumsmärkten in Deutschland. In den nächsten Jahren rücken mehr und mehr geburtenstarke Jahrgänge in ein fortgeschrittenes Alter, so dass bis ca. zum Jahr 2065 mit einem steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zu rechnen ist.

Die internationale Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young hat 2011 in einer vielbeachteten Studie den Pflegemarkt in Deutschland untersucht. Danach müssen allein bis zum Jahr 2020 rd. 2.000 neue Pflegeheime gebaut werden, um den Bedarf an rund 179.000 stationären Pflegeplätzen erfüllen zu können.

Für Investoren in eine PflegeImmobilie bedeutet der stark wachsende Pflegemarkt die Chance auf eine ertragsstarke und sichere Kapitalanlage.

Geringe Instandhaltungsrücklage

Der Investor ist meistens nur für Dach und Fach verantwortlich, laufende Betriebs- und Instand­haltungskosten werden vom Betreiber übernommen. Entsprechend erscheint eine Instandhaltungsrücklage von 2,- €/m² p.a. hinreichend.

Geringer Verwaltungsaufwand

Der typische Aufwand für die Verwaltung der eigenen Immobilie ist bei Pflege-Immobilien deutlich reduziert. So entfällt z.B. die Nebenkostenabrechnung oder die Mietersuche.

Grundbuchabsicherung

Für jedes Appartement einer PflegeImmobilie wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Sie erwerben echtes, grundbuch gesichertes Eigentum und nicht nur - wie bei manchen Wettbewerbern - einen Fondsanteil.

Skalierbarkeit der Anlagesumme

Die von Kapitalanlegern gewünschten Anlagesummen sind höchst unterschiedlich. Mit PflegeImmobilien läßt sich nahezu jeder Anlagewunsch einfach und unkompliziert realisieren.

Reduzierte Objekt-Individualität

Das klassische Zinshaus mag neben der Mietrendite auch eine exponierte Lage oder einzigartige Architektur für sich reklamieren. Die individuelle Auswahl des einzelnen Appartements, die bei einem klassischen Zinshaus oft mit vielen Überlegungen im Hinblick auf eine gute Vermietbarkeit vorgenommen wird, tritt bei einem Pflegeheim zurück.

In einem Pflegeheim sind jeweils eine Vielzahl gleichartiger Appartements vorhanden, sodass die Individualität des einzelnen Appartements deutlich in den Hintergrund rückt. Alle Pflegeappartements bieten nahezu die gleichen Eigenschaften und erlösen je m² Fläche die gleiche Miete, unabhängig davon, ob das eigene Appartement tatsächlich bewohnt ist. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen.

Pflege-Appartements sprechen besonders Investoren an, die eine Kapitalanlage mit wenig Aufwand und einem Höchstmaß an Sicherheit der Mietzahlung schätzen. Die Gesamtpacht wird gleichmäßig auf die gesamte Fläche des Pflegeheims berechnet und auf die Investoren entsprechen ihrem Eigentumsanteil verteilt. (siehe Grundriss Pflegeheimetage)

Eigennutzung

Wir empfehlen, die Kapitalanlage in Pflege-Immobilien und die ggf. beabsichtigte Selbstnutzung zu trennen:

  • Für die Kapitalanlage gilt: Aspekte wie Rendite, langfristige Sicherheit, finanzielle Altersvorsorge, etc. stehen im Vordergrund;
  • Für die mögliche Selbstnutzung gilt: In den meisten Fällen steht heute noch nicht fest, ob und wann Sie pflegebedürftig werden, wo Sie dann leben werden, welche Zimmergröße Sie ggf. wünschen und ob nicht zunächst eher ein betreutes Wohnen die bessere Alternative ist.

Ihre Mieteinnahme aus Ihrer Pflege-Immobilie ermöglicht es Ihnen, sich im Bedarfsfall einen genau passenden Pflegplatz beschaffen zu können. Möglicherweise in einem Pflegeheim, dass heute noch gar nicht gebaut ist und in der Größe, wie Sie es dann wünschen und an dem Ort, der zuletzt Ihr Lebensmittelpunkt war.

Gleichwohl erhalten Sie als Eigentümer ein Vorbelegungsrecht und zwar für ALLE Pflegeheime des Betreibers, falls Sie oder Ihre Angehörigen selbst einmal einen Pflegeplatz benötigen. So haben Sie die Gewissheit schnell einen erstklassigen Pflegeplatz mit einem Höchstmaß an Flexibilität zu erhalten.

Attraktive Kaufpreise und günstige Finanzierung

Die Kaufpreise betragen in der Regel - je nach Größe des Appartements - zwischen 90.000 bis 190.000,- €.

Durch unsere günstigen Finanzierungsangebote sind Pflegeappartements schon bei geringen monatlichen Zuzahlungen zu erwerben. (siehe Muster)

Das historisch günstige Zinsniveau erlaubt den Erwerb von Pflege-Immobilien zu echten Schnäppchen-Konditionen. Nach Ablauf der Finanzierung oder sofort bei Eigenkapitalkäufen erhalten Sie eine „ewige Rente" aus Mieteinnahmen.

Courtagefreiheit

Wir vermarkten unsere Objekte exklusiv und courtagefrei.

Daneben erhalten sie unsere PflegeImmobilien-Appartements durch renommierte Immobilienpartner vor Ort, deren Vergütung wir übernehmen.

Steuern

Es gelten die üblichen, steuerlichen Rahmenbedingungen:

  • 2 % jährlich "Abschreibung für Abnutzung" (AfA) auf den Gebäudeanteil und Außenanlagen (ca. 95 %);
  • Steuerfreiheit eines Verkaufsgewinns nach Ablauf der Spekulationsfrist von derzeit 10 Jahren.

Betreutes Wohnen vs Pflege-Immobilie

Pflege-Immobilien unterscheiden sich deutlich von betreutem Wohnen. Bei betreutem Wohnen erhalten Sie Ihre Miete von Bewohner. Kann oder will dieser nicht zahlen, entfällt auch die Mietzahlung. Auch müssen Sie sich hier um die Mietersuche, Instandhaltung und Nebenkostenabrechnung kümmern und darauf achten, einen Mieter zu finden, der pfleglich mit Ihrem Eigentum umgeht.

Von diesen Risiken und Aufwänden sind Eigentümer von Pflege-Immobilien weitgehend befreit.

Nebenkosten des Investors bei Kauf

  • Grunderwerbsteuer (3,5 bis 5,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland)
  • Notar-, Gerichts-, bzw. Grundbuchkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
  • ggf. Finanzierungsvermittlungsgebühr auf das Darlehn.

Konkurs des Betreibers?

Bei einem Pflegeheim-Appartement erhalten die Investoren die Miete vom Betreiber.
Die Betreiber der von uns vermittelten Pflegeheim-Appartements verfügen über eine jahrzehntelange Erfahrung und gute bis sehr gute Bonität, die von uns z. Bsp. anhand von Bilanzen und mittels Creditreformauskünften überprüft wird. Da die von uns ausgewählten Betreiber gleichzeitig eine Vielzahl von Pflegeheimen betreiben können sie Skaleneffekte und günstige Einkaufskonditionen nutzen. 

Gleichwohl ist ein Insolvenzrisiko bei keinem Unternehmen der Welt gänzlich auszuschließen. Im Insolvenzfall wird schnellstmöglich ein neuer Betreiber gesucht, der das Pflegeheim weiter führt. Bei der zu erwartenden Marktentwicklung in den kommenden 50 Jahren sollte das keine allzu großen Probleme bereiten.

Notarielle Abwicklung

Die notarielle Abwicklung eines PflegeImmobilienkaufs erfolgt meist im Angebotsannahmeverfahren. Dabei geben wir über unseren Notar ein verbindliche Verkaufsangebot an Sie ab und senden dieses an Ihren Notar. Hier können Sie das Angebot annehmen. Falls Sie in der Nähe wohnen oder eine längere Anfahrt auf sich nehmen möchten, ist natürlich auch der Kauf mit einem gemeinsamen Notar-Termin möglich.

Wiederverkauf?

Ein Pflegeappartement kann wie jede andere Immobilie jederzeit wieder verkauft werden. Der Verkaufspreis orientiert sich i.d.R. an der Mietrendite, bei steigender Miete ist also auch mit einer Wertsteigerung Ihres Appartements zu rechnen.

Als ungefähre Faustformel kann gelten, dass Appartements in Pflegeimmobilien ca. mit dem 18fachen der Jahresmiete gehandelt werden.

Finanzierung einer PflegeImmobilie durch Ihre Hausbank

Bei der Bewertung von PflegeImmobilien im Zusammenhang mit einem Finanzierungsantrag tun sich unerfahrene Bankmitarbeiter manchmal "etwas schwer". Das hat von Fall zu Fall unterschiedliche Gründe:

  • Der Bankmitarbeiter kennt das Konzept eines nach WEG-Gesetz in Appartements geteilten Pflegeheims schlicht noch nicht;
  • Die PflegeImmobilie steht nicht selten großer regionaler Entfernung zur Bank, was eine Vor-Ort-Besichtigung durch die Bank erschwert.
  • Die gewünschten Darlehnssummen sind häufig eher gering (bis 100.000,- €) und versprechen entsprechend geringe Margen für die Bank, die keinen großen Prüfungsaufwand rechtfertigen.
  • Nicht selten ist die Bank daran interessiert, eigene Immobilien zu verkaufen.

Banken in regionaler Nähe des PflegeImmobilien-Objektes, die mit dem Konzept der PflegeImmobilie bereits vertraut sind, finanzieren fast immer sehr gern Appartements in PflegeImmobilien. Schließlich verspricht keine andere Immobilienklasse ähnlich sicherere Mieterträge und damit langfristige Wertstabilität.

Sprechen Sie uns an, wir vermitteln Ihnen gern eine günstige Finanzierung.

Soziales Engagement

In Deutschland fehlen bis zum Jahr 2020 knapp 180.000 Pflegeplätze. Ihre Investition in ein Pflegeheim ermöglicht pflegebedürftigen Menschen eine würdige Unterbringung und Betreuung nach den neusten Erkenntnissen moderner Pflege. Gleichzeitig erhalten Sie für sich oder ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht, falls Sie selbst pflegebedürftig werden sollten.

END FAQ

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